Welche Marken expandieren in Deutschland? Welche Städte und Lagen sind gefragt? Und wie entwickeln sich eigentlich die Mieten? 10 Fragen, die auf der Immobilienmesse Mapic in Cannes diskutiert wurden.

1. Wer expandiert in Deutschland?

Offizielle Zahlen liegen noch nicht vor, aber die Flure im Palais des Festivals waren längst noch nicht so gut gefüllt wie in den Zeiten vor Corona. Auch die Zahl der Retailer war gefühlt niedriger als in den Vorjahren. „Die Stimmung ist ziemlich gedämpft“, sagt ein Makler. Und trotzdem haben sich etliche Marken und Einzelhändler auf den Weg nach Cannes gemacht, um über künftige Strategien und Expansion zu sprechen. „Discounter, Drogerien, Sneaker“, fasst ein anderer Makler die Nachfrage zusammen. Unternehmen wie JD Sports, Foot Locker, Snipes, Onygo und Skechers bauen ihre Filialnetze nach wie vor deutlich aus, außerdem ganz aktuell der Sportswear-Spezialist Lids, der gerade in Berlin den ersten deutschen NBA-Flagship Store eröffnet hat.

Aggressiv unterwegs sind auch weiterhin der Offprice-Filialist TK Maxx und Discounter wie Action und Woolworth sowie Pepco aus Polen, der allein hunderte Läden in Deutschland eröffnen will. Auch Spezialkonzepte wie Rituals (Beauty/Home) und Søstrene Grene (Home/Geschenke) erweitern ihr Filialnetz kontinuierlich.

Weiter stark an den stationären Handel glauben zum Beispiel Levi’s oder auch die Bestseller-Gruppe, dessen Expansionsteam in Cannes unterwegs war und vor allem für die Konzernmarken Jack & Jones und Only weiter Läden im mit Abstand wichtigsten Konzernmarkt Deutschland anmieten will. Bei Vermietern hoch im Kurs steht New Yorker. Der Braunschweiger Filialist konzentriert sich voll auf das stationäre Geschäft und beglückt die Vermieter deshalb mit erklecklichen Produktivitäten und Umsatzmieten.

Einen eigenen Messestand, um auf ihre Ambitionen aufmerksam zu machen, hatten auf der Mapic acht türkische Brands, darunter die in Deutschland bereits vertretenen Kiğılı, Defacto und AC&Co. Besonders aktiv ist derzeit der Menswear-Filialist AC&Co., der nächstes Jahr 15 neue Läden aufmachen will und unter anderem bereits Mietverträge in Berlin, Leipzig, Hamburg, Wuppertal und Essen unterschrieben hat. „Es gibt gerade viele Chancen“, sagt Geschäftsführer Osman Çavuşoğlu. Zwischen 20 und 70 Euro pro Quadratmeter Miete zahle er für die Läden.

2. Welche Standorte sind gefragt?

„Vor allem die großen Metropolen stehen nach wie vor hoch im Kurs“, sagt Christopher Wunderlich von der Immobilienberatung BNP Paribas Real Estate. Berlin zum Beispiel, auch Leipzig hebt er hervor („sehr gefragt, eine wachsende, gesunde Stadt mit einer positiven Grundstimmung“). Sein Kollege Frank Emmerich von CBRE bestätigt die Konzentration: „Gefragt sind eigentlich nur die Top 10-Städte, selbst Mannheim tut sich schwer. Ganz zu schweigen von den Offenbachs dieser Welt, die von den meisten Händlern noch nicht mal mit der Kneifzange angefasst werden.“

Emmerich und Wunderlich sagen, die Marken würden immer striktere Vorgaben machen und seien kaum kompromissbereit. „Sie wissen genau, welche Hausnummern sie wollen und machen dabei auch keine Kompromisse.“

Doch nicht alle fokussieren sich auf die Toplagen in den Metropolen. Etliche Marken gehen in die Breite, sind aber auch da picky. „Für uns sind gesunde Mittelstädte wie Braunschweig und Mainz mit möglichst vielen Beamten und Studenten attraktiv“, fasst eine Expansionsmanagerin zusammen. Auch Tourismusorte wie Garmisch und Timmendorfer Strand stünden zunehmend auf der Expansionsliste. „Gerade verhandeln wir außerdem über einen Laden in einem Center, in dessen Nähe ein Campingplatz mit gutem, kaufkraftstarkem Publikum liegt.“

3. Wie entwickeln sich die Mieten?

Die Mieten sinken – fast überall. Das zeigen die Erhebungen der großen Maklerhäuser. Im Interview mit der TW spricht BNP Paribas-Manager Christopher Wunderlich von Reduzierungen in Höhe von 10%. „Teilweise auch mehr.“ Die Nachfrage nach Läden in den Toplagen sei tendenziell rückläufig. „Dort haben früher die Eigentümer das Geschehen diktiert, das hat sich geändert.“ Redet man mit Einzelhändlern, werden sogar deutlich höhere Zahlen genannt. Der Expansionsmanager eines internationalen Filialisten spricht von 30 bis 40% niedrigeren Mieten in Deutschland im Vergleich zur Vor-Corona-Zeit. „In den Metropolen sogar noch mehr, weil die Mieten dort in den Vorjahren auch überproportional gestiegen waren.“

 Viele Privateigentümer haben noch immer nicht kapiert, dass sie sich bewegen müssen. Am schlimmsten sind die Verhandlungen mit Eigentümergemeinschaften. “

Eine Expansionsmanagerin

Trotzdem lasse der Realitätssinn vieler Vermieter oft zu wünschen übrig. „Viele Privateigentümer haben noch immer nicht kapiert, dass sie sich bewegen müssen“, heißt es von einem DOB-Filialisten. Am schlimmsten seien Eigentümergemeinschaften. „Die leben oft verstreut in aller Welt und haben völlig unterschiedliche Interessen.“ Gerade erst hat das Unternehmen einen solchen Mietvertrag gekündigt und ist ein paar Häuser weiter gezogen – angeblich für die Hälfte der Miete. Grundsätzlich flexibler seien die Centerbetreiber. „Dort ist der Druck besonders hoch. Wenn man mit Kündigung droht oder den Vertrag verlängert, kann man einiges rausholen.“ Eine bedeutende Ausnahme gibt es allerdings: Fachmarktzentren sind im Handel weiter stark begehrt. War ihre Entwicklung schon vor der Pandemie positiv, haben sie ihre gute Marktposition während der Coronakrise noch stärken können. Dort sind die Mieten deshalb sehr stabil.

4. Reizthema: Mietindexierung

Jahrelang wurde den Index-Klauseln in den Mietverträgen kaum Aufmerksamkeit geschenkt, weil es so gut wie keine Inflation gab. Doch spätestens seit diesem Jahr ist die Indexierung der Mieten, also die Orientierung der Mieten an der Teuerungsrate in aller Munde und sorgt für viel Streit. „Das ist natürlich ein Thema in vielen Gesprächen und wird auf allen Ebenen diskutiert“, sagt ein Makler. Die Spannweite sei groß, „von wirklichem Verständnis und Kompromissbereitschaft bis zum knallharten Durchziehen der Forderungen“. Laut Christopher Wunderlich, BNP Paribas Real Estate, versuche der Handel nun bei Neuverträgen oft, die Indexierung zu deckeln, um sich so vor weiteren Ausuferungen zu schützen. Joanna Fisher, Chefin des Hamburger Centerspezialisten ECE, hat dafür Verständnis, ist aber den Eigentümern der Center verpflichtet, für die ECE die Malls verwaltet und vermietet: „Der Einzelhandel würde natürlich gerne die Indexierungen kappen. Aber wir müssen und werden gemeinsam eine Lösung finden, mit der beide Parteien leben können.“

5. Luxuslagen weiter begehrt

Ausgenommen von der verhaltenen Nachfrage nach neuen Ladenlokalen ist auch der Luxusmarkt. Entsprechend der anhaltend starken Geschäftsentwicklung der großen Konzerne wie LVMH, Kering und Richemont ist deren Expansionsdrang. Experten zufolge gibt es dementsprechend auf den Luxusmeilen der Republik keine oder nur geringe Mietreduzierungen. In Düsseldorf zum Beispiel wird Miu Miu den Store in bester Lage der Königsallee aufgeben. Angebliche Jahresmiete: 1,5 Mio. Euro. Noch ist der Nachmieter nicht bekannt, aber Frank Emmerich, CBRE, ist überzeugt davon, dass jemand den Laden für die gleiche Summe übernimmt. „Weil es ein Top-Standort ist.“ Allerdings: Auch in den Toplagen trennt sich zunehmend die Spreu vom Weizen. „Wenn Standorte nicht zu 100% den Vorgaben der große Marken entsprechen, winken sie ab.“ Aktuelles Beispiel sei die Goethestraße in Frankfurt, wo die Läden in Richtung Opernplatz schwerer zu vermieten seien als in Richtung Goetheplatz.

6. Hindernisse: zu viele Kosten, zu wenige Mitarbeiter

Alles in allem ist die Expansionlust im Mainstream begrenzt. In Gesprächen mit Retailern gibt es vor allem zwei limitierende Faktoren: die vielen Kosten und die wenigen Mitarbeiter. „Die Marken sind vorsichtig, weil auf der Kostenseite niemand weiß, wie die Entwicklung sein wird“, sagt ein Mapic-Teilnehmer aus Deutschland. Ein großes Hindernis seien neben den oft stark gestiegenen Energie- und Nebenkosten die steigenden Baukosten. „Ich habe mich vorhin mit einem Textiler unterhalten. Er sagt, dass seine Baukosten 2019 bei 1800 Euro pro Quadratmeter lagen. Heute seien es 3700 Euro.“

Eine große Bremse ist außerdem der Mitarbeitermangel. „Es läuft eigentlich ganz gut bei uns“, sagt eine Expansionsmanagerin. Sie würde gerne mehr Läden aufmachen, genug Ware gebe es auch. Aber: „Das Problem ist, geeignete Mitarbeiter zu finden.“ Davon kann auch Serdar Ersoy berichten. Er ist Geschäftsführer von Defacto, einem der größten türkischen Modefilialisten, der nach dem Start in Berlin weitere Läden in Deutschland eröffnen will. Ersoy ist überrascht von der Arbeitsmoral, manchmal gar geschockt: „Neulich hat mich ein Verkaufsmitarbeiter allen Ernstes gefragt, ob das Aufheben von Bügeln und Teilen von der Erde auch zu seinem Job gehört.“

7. Volle Pulle Gastro!

Trotz großer Verluste in der Coronakrise halten die Macher von Handelsstandorten an ihren Ambitionen fest, ihre Center durch Gastronomie aufzuwerten und die Verweildauer zu erhöhen. Gleich zwei große Betreiber haben anlässlich der Mapic große Gastro-Projekte verkündet. Die zu Ikea gehörende Ingka Group lanciert unter dem Namen „Saluhall“ ein ambitioniertes Gastro-Konzept. Und der Outlet-Spezialist McArthurGlen geht erstmals mit dem bekannten Food-Konzept Eataly eine Kooperation ein.

Auch die großen Mallbetreiber in Deutschland gehen diesen Weg. In der neuen Westfield-Mall in Hamburg wird Gastronomie eine wesentliche Rolle spielen. Und in dem ECE-Projekt „The Playce“ in Berlin eröffnet in wenigen Wochen der erste Standort des auf der Mapic preisgekrönten Food & Beverage-Anbieters Manifesto aus Prag. Das hohe Interesse aus der Gastronomie bestätigt André Stromeyer von dem Centerbetreiber HBB: „Es gibt einige internationale Gastronomen, die auf den deutschen Markt wollen. Jetzt kommt es darauf an, diese Unternehmen mit den passenden Partnern und Franchisenehmern zu matchen.“

8. Leerstände lähmen die Städte

Der seit Jahren anhaltende und durch die Coronakrise beschleunigte Strukturwandel zieht viele Städte in Mitleidenschaft – und bringt zum Teil große Veränderungen mit sich. Etliche Großimmobilien stehen leer, nicht erst durch die Galeria-Insolvenzen. Wer zum Beispiel über die Frankfurter Zeil in Richtung Biebergasse geht, dem offenbaren sich diese Leerstände auf den ersten Blick. Zara weg, Esprit weg, Görtz weg, Betten Ried weg, und bald auch noch der alte Karstadt neben Primark. Oft bleiben die Immobilien über Jahre leer, weil viel investiert werden und wohl auch die Miete gesenkt werden müsste. Im Handel sorgt das für Frust. „Die Sturheit vor allem der institutionellen Vermieter macht die Innenstädte kaputt. Es darf nicht sein, dass es sich lohnt, große Häuser so lange leer stehen zu lassen“, sagt ein Handelsexperte.

„ Die Sturheit vor allem der institutionellen Vermieter macht die Innenstädte kaputt. Es darf nicht sein, dass es sich lohnt, große Häuser so lange leer stehen zu lassen. “

Ein Handelsexperte

Dass das tatsächlich so sei, bestätigt gegenüber TW der Manager einer großen deutschen Fondsgesellschaft. „Oft lohnt es sich, Immobilien leerstehen zu lassen und so lange zu warten, bis man möglicherweise die gleiche Miete wieder erreicht.“ Denn wenn man einmal mit der Miete nach unten gehe, müsse die Immobilie neu bewertet werden und es setze sich eine Abwärtsspirale in Bewegung, die für die Anleger übel endet. Nichts ist deshalb für Fonds so gefährlich, wie Mietnachlässe zu geben. Lieber locken sie die Händler mit mietfreien Zeiten oder Baukostenzuschüssen.
Immer wieder kommt es so zu großen Verzögerungen, bevor eine Immobilie umgebaut oder neu vermietet wird. Eine Expansionsmanagerin ärgert sich zum Beispiel über das Vorgehen von P&C in Aachen. Vor Jahren schon habe der Filialist dort Immobilien in bester Lage zusammengekauft, um ein Weltstadthaus zu bauen. Doch die Realisierung ist ins Stocken geraten. Die Folge aus ihrer Sicht: „Der gesamte Standort leidet, eigentlich ist das ein Skandal.“

9. Outlets boomen

Neben dem Luxussektor gibt es offenbar noch einen zweiten Handelsbereich, dem die Krise nichts anhaben kann und der im Gegenteil sogar boomt. „Unsere regulären Läden sind weiter im Minus, aber im Outlet-Center wachsen wir zweistellig“, sagt zum Beispiel Bestseller-Franchisenehmer Klaus Körner aus dem saarländischen St. Wendel. Zahlreiche Markenvertreter haben das auf der Mapic bestätigt. „Die Verbraucher suchen noch stärker nach Schnäppchen als früher, fahren teilweise weite Wege dorthin. Und wenn sie dann erstmal da sind, lassen sie auch einen großen Teil ihres Budgets dort, damit es sich gelohnt hat“, sagt der Geschäftsführer eines Modelabels. Es sei diese Mischung aus hübscher Architektur, heiler Welt und roten Preisen, die die Kaufstimmung auslöse. 

Tatsächlich haben die Marken ihre Outlet-Präsenz zuletzt deutlich ausgebaut. Hugo Boss zum Beispiel war bis vor ein paar Jahren ausschließlich in Metzingen vertreten, heute ist die Marke in jedem größeren FOC hierzulande. In den Designer Outlets Wolfsburg – dort hat Boss gerade die Fläche vergrößert – bestätigt man die überdurchschnittliche Entwicklung. Centermanager Michael Ernst: „Die Frequenzen liegen noch 10 bis 15% unter dem Vorkrisenniveau, aber die Umsätze sind schon wieder auf dem Niveau von 2019.“ Und weil es boomt, rüsten die Center auf und investieren. Unter anderem sind in Zweibrücken, Montabaur und Bad Münstereifel großzügige Erweiterungen geplant.

10. Was machen die Shopping-Center?

Die Einkaufszentren stehen massiv unter Druck. Marktführer ECE zum Beispiel hat in seinem riesigen Portfolio einige Herausforderungen. CEO Joanna Fisher bestätigt die schwache Entwicklung im wichtigen deutschen Markt: „Im EU-Vergleich entwickelt sich Deutschland nicht so dynamisch, in Polen und Italien zum Beispiel sind wir schon wieder besser unterwegs.“ Deutschland sei das Schlusslicht, um 15% lägen die Frequenzen hinter 2019.

Noch völlig unklar sei, wie sehr ECE von der Galeria-Insolvenz betroffen sein wird. An mehreren Standorten sei Galeria entweder Mieter oder direkter Nachbar von ECE-Centern. „Bislang haben wir noch keine Informationen, wie es dort weitergehen soll“, sagt Fisher. Wie es weitergehen könnte, wenn ein Großanbieter wegfällt, will ECE im Main-Taunus-Zentrum in Sulzbach bei Frankfurt zeigen. Dort entsteht anstelle des ehemaligen Karstadt-Hauses ein sehr ambitioniertes Gastronomiekonzept.

„ Die fünf attraktivsten Marken für Handelsstandorte? Apple, Zara, H&M, JD Sports, Globetrotter. “

Christopher Wunderlich, BNP Paribas Real Estate

Überhaupt, der Ausbau der Gastronomie steht bei vielen Einkaufszentren auf der Agenda (s.o.). Ein weiterer Punkt: die traditionellen Vorteile eines gemanagten Standortes wieder stärker auszuspielen. Dazu zählten von jeher die einheitlichen Öffnungszeiten. Dieser Vorteil ist aber zuletzt wegen Frequenzrückgängen und Mitarbeitermangel aufgeweicht. Fisher: „Ein sehr wichtiges Thema.“ Man habe in einigen Centern die Öffnungszeiten an die Frequenzen angepasst. „Wir müssen nun weiter daran arbeiten, dass sie einheitlich umgesetzt werden und dieser Wettbewerbsvorteil erhalten bleibt.“

Ein anderer Vorteil der Einkaufszentren gegenüber den Einkaufsstraßen ist die aktive Steuerung des Mietermix. Deshalb versuchen sie, attraktive Großmieter an Land ziehen, um für Frequenz und damit für eine Kettenreaktion zu sorgen. Aus dem Modehandel wird besonders Inditex aktuell umgarnt. Nach Jahren der Konsolidierung hat der Zara-Konzern zuletzt so viele neue Läden wie schon lange nicht mehr angemietet, vor allem in Einkaufszentren, u.a. in Essen, Regensburg und Mönchengladbach. Es ist davon auszugehen, dass die Spanier mit äußerst günstigen Konditionen gelockt wurden.

Fisher will dazu nicht konkret werden. Sie sagt: „Die Inditex-Marken sind gute Marken, die unsere Center beleben. Es ist schön, wenn beide Seiten sich einigen und gut damit leben können.“ Sie ist stolz, dass es zuletzt ein paar interessante Eröffnungen gab, hebt unter anderem auch TK Maxx und New Yorker als interessante Frequenzbringer hervor. 

Apropos Frequenzbringer und attraktive Marken. Welche Top 5 würde ein Handelskenner wie Christopher Wunderlich herauspicken, wenn er einer Einkaufsstraße Gutes tun könnte? Der Immobilienmakler überlegt kurz. Dann: „Apple, Zara, H&M, JD Sports, Globetrotter.“